前言


       一直以来，我国担保领域的法律法规较为分散，且不同规范间的规则不统一，实践中引发各种问题。民法典的颁布，统一了担保领域的法律适用，回应及完善了法律事件中的诸多难题，本次企业学法，学习一点“典”将目光锁定在“抵押权与租赁权竞合”之上。


案例一

       小王拟租赁张某自有房屋的一室一厅，在核实房屋产权证书与张某的身份后，小王与张某签订了房屋租赁合同。一个月后，徐某找到小王，自称该房屋在张某出租前已抵押给他，目前拟出售，要求小王搬离该租赁房屋。


       像上述案例的情况，适用物权法处理与适用民法典处理结果截然不同。依据物权法第一百九十条的规定，抵押合同签订后再出租的，虽然并没有进行抵押登记，但是抵押权优先于租赁权，换句话来说，案例中的小王必须在抵押权人徐某限定的时间内搬离租赁房屋。合同具有相对性，一般情况下，除了合同双方以外，不为外人所知悉了解。在日常生活实践中，这无疑为承租人租赁权保护提出了难题，承租人无法通过公开公示的渠道查询得知抵押合同签订的状态，租赁居住的目的无法实现之时，小王只能就出租人张某的违约行为要求其承担违约责任。

       民法典将“订立抵押合同前”改变为“抵押权设立前”将对房屋承租人权利增加保护，使其居有其所。为什么这样说呢？主要的原因在于抵押权的设立必须进行抵押权的登记公示的程序，也就是抵押权设立状态是公开可查询的，承租人在尽到必要的注意义务后，就可以有效的避免抵押权优先于租赁权实现，从而保护承租人的权益。因此我们建议，企业在租赁办公场地签订合同之前，首先对租赁地点的不动产登记情况查询，一是确定出租人是否为所有权人，二是确定不动产上有无抵押权的瑕疵登记情况。

案例二

       张某与徐某素有商业交易往来，近年来张某经营不善，拖欠徐某货款约40万元。此时，张某与徐某约定了一还款协议，并以张某无人居住的自有房屋设立抵押，但一直没有进行抵押权登记。张某生意每况愈下，徐某拟行使抵押权出售抵押房屋，然而此时，小王自称其为租客，并且已经租赁抵押房屋长达四年。


       如果依照现行的物权法处理，小王在张某、徐某订立抵押合同前就已经与张某存在房屋租赁关系的，小王的租赁权优先于徐某的抵押权实现，徐某必须等待小王与张某的租赁期限届满后，才能将抵押房屋出售。租赁合同同样地具有合同相对性的特征，在签订抵押合同或者设立抵押权时，抵押权人难以确认抵押物上是否已经存在着租赁关系，即便抵押人自己作出不存在租赁的承诺、声明，该承诺、声明也仅仅形成抵押人承担违约责任的依据，无法约束、限制承租人享有租赁权益。

       民法典将“抵押财产已出租”修改为“抵押财产已经出租并转移占有的”，抵押权人可以通过核实抵押财产的占有使用情况，从而减少“租赁人”与抵押人的恶意串通导致债权无法实现的情形。我们建议在企业在设立抵押权之时，应当通过实地查看，核实抵押财产是由抵押人自己占有使用还是由他人占有，对于抵押人自己占有使用拍照保留证据，排除租赁权优先实现的风险。