2013年，甲与乙签订《物业承租合同》，由甲将未取得房产证的物业出租给乙商业经营使用。约定租期为10年，租金每月10万元，每3年递增10%。2020年，乙因涉嫌利用承租物业从事违法犯罪行为被刑事拘留，案涉物业也被查封。后甲诉至法院要求乙支付拖欠的租金、水电费、违约金等并确认租赁合同已解除。乙答辩案涉物业没有产权证书，租赁合同无效，不应支付违约金。并以合同无效为由诉求甲支付因租赁承租物业支付的装修、设备费用。

       那么，尚未取得房产证的房屋出租，合同是否有效呢？如合同无效的，如何处理甲、乙双方权利和义务呢？


1.案涉《物业承租合同》无效；
2.虽合同无效，但乙仍应缴纳相应的物业占用费及实际产生的费用；
3.虽合同无效，但乙仍应当向甲酌定赔付违约损失8万元。
4.驳回乙请求支付装修、设备费用补偿/赔偿的诉讼请求。


 一、根据《最高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正法释(2020)17号)第二条的规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,被告承租涉案物业未办理建筑物报建手续,未办理房产登记,故原告与被告签订的《物业承租合同》属于无效合同。

二、根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本院认为，既然原告与被告签订的《物业承租合同》属于无效合同，被告仍应缴纳相应的物业占用费及实际产生的费用。

 三、虽然原告与被告签订《物业承租合同》属于无效合同，但是被告由于涉嫌犯罪，致使涉案物业被查封，被告在履行合同过程中存在过错，造成了出租方的损失，本院酌定应当赔付原告8万元，原告诉请超出部分，本院不予支持。